分譲マンション 推移でみる大規模修繕工事の対象数

上のグラフは1都3県における分譲マンションの近50年の竣工推移を示したものです。ここではこのグラフに大規模修繕工事の対象数を重ねて分析することにします。

マンションは竣工後、年を重ねるごとに何らかのメンテナンスが必要なことから、適切な時期を選んで大規模な修繕工事を行っています。その時期は建物の構造や劣化の状況によって異なりますが、国土交通省はその周期の目安を12年とし、実施回数を重ねるごとに改良の割合を大きくした工事が必要としています。

大規模修繕工事の実施事例を調べると、その周期は第1回目が12.5～13.4年目、第2回目24.8～26年目、第3回目34.3～36年目であり、国交省の目安と差のない結果でした。

今回の分析での工事対象数は、目安となる12年目に前後の年を加えた3年間とし、第1から第4回目の対象数を赤、青、緑、橙色の縦棒で表示しました。

グラフを見てわかるように1都3県におけるマンションの竣工推移は上下動を繰り返しています。今回算出した各対象数も固定的な数値ではなく、時の経過とともに変化していくのでそのあたりも含めて調べていくことにします。

では現時点（2016年1月）の数値を見てみましょう。下のグラフは第1～4回目の対象数ですが、第2回目（1991～1993年の竣工）の対象数が大きく落ち込んでいます。これは竣工年がバブルの崩壊時と重なったためです。

下のグラフは工事回数別にみる地域別のシェアです。ここでもバブル崩壊時の落ち込みが影響し、東京都のシェアが低くなっています。

さて大規模修繕工事の対象数は今後どのような展開になるのか。ここではその目安となる数値を算出し、今後10年間の推移を各工事回数別にまとめグラフにしました。

まず個々の推移からみていきましょう。現在落ち込んでいる第2回目の対象数は今後右上がりに転じ、3年後に倍増し、その後も1,500台をキープします。3回目は多少右下がりになりますが1000台で安定しています。対して第1回目は近年マンション市場が供給過剰になり新築を抑えているため右下がりになり500台まで落ち込みます。注目されるのは第4回目で、右上がりに推移し10年後には1000台に乗り、2回目、3回目と肩を並べます。

年間の対象数は安定しており、2022年に少し落ち込みますがおしなべて4000台をキープしています。

第4回目の工事は、これまでの外壁工事の加え躯体の補修、それに給水・排水・ガス設備の整備といった劣化への取り組みが求められます。一方では、この際に建て替えを検討してみてはという声も出ています。折しも今通常国会ではマンション・団地建替えのための条件緩和法案が提出されており、今後の動向が注目されます。