板橋区

板橋は江戸時代、川越街道と中山道の宿場町として栄えたところ。区の地形は、この二つの街道に挟まれた格好で、板橋から埼玉県に向かって長くのびています。

近年、川越街道の地下を軸に有楽町線、中山道に都営三田線が敷設され、既存の東武東上線と併せて区民の通勤の足になっています。

街道沿いや駅前に店舗が建ち、それが商店街へと発展し、さらに歳月を重ねその数が増えることにより、区の商圏は拡大してきました。板橋区にはヘソがないといわれるのは、こうした経緯によるもので、いまも中核はどこか定かでありません。

大規模な開発地としては高島平があります。かつて徳丸ヶ原と呼ばれた農耕地を日本住宅公団(現、都市再生機構)が開発、高島平団地を中心にひろがる大規模な住宅街で、団地だけで2万人強、高島平全域で5万人が暮らしています。

昼夜間の人口割合は、夜間の方が多い郊外型で、区内から区外への通勤者が目立ちます。埼京線、東武東上線、有楽町線、都営三田線の4本の路線が走り、区内に20の駅が設置され、都心はもちろん神奈川県方面へも直結しています。

板橋区の分譲マンションストックは2013年末時点で1,390件、69,499戸。平均戸数は50戸です。その内訳をみると件数ベースで「30戸以下」が46％、「31～60戸」が36％で、8割強が小型もしくは中型のタイプです。

住戸の平均面積は「61㎡以上」が49％。ファミリータイプが主流で、都内で多くみられる「30㎡以下」のワンルームタイプは12％にとどまっています。

立地面では利点と難点とを併せもち、利点は鉄道網が整備されているため、どのマンションも最寄り駅から徒歩圏内にあること、難点は幹線道路が区内を縦横断しているため、場所によって騒音と空気汚染の被害を受けることです。

築年帯別の竣工数と属性の推移
築年帯	竣工年	件数	戸数	平均 規模(戸）	平均 階高	駅徒歩 （分）	平均 面積(㎡）	分譲 坪単価(万円）
築40～49年	1964～1973	65	5,890	91	7	6.0	40	64
築30～39年	1974～1983	392	17,393	44	6.5	6	54	126
築20～29年	1984～1993	300	11,980	40	6.3	7	44	253
築10～19年	1994～2003	384	18,428	48	7.5	8	65	208
築10年未満	2004～2013	249	15,808	63	8.8	7	53	228
	計	1,390	69,499

上のグラフの縦棒は10年ごとにまとめた竣工件数の推移で、都内全般に見られるように凹凸を繰り返しています。一方、赤色の点線は規模の推移で、最近の30年間に限ると右上がりに推移しています。では各年帯におけるストックの特性をまとめてみましょう。

この年帯の竣工数は65件、5,890戸で平均戸数は91戸。公団と都公社の大型物件が主流で平均戸数を押し上げています。民間分譲マンションで総戸数100戸以上の大型物件は7件で、あとの51件は平均50戸以下がほとんどです。

列島改造のブームに乗って大量392件のマンションが建ちました。注目物件は「都会の森に暮らす」がテーマのサンシティ（三井不動産分譲）。首都圏で2番目に竣工した超高層棟のある大規模マンションで総戸数は1,872戸。

しかし、サンシティを除くと大型物件(100戸以上)は19件で、残る372件は中・小規模が中心で平均戸数は32戸。意外なのは分譲主の数で、190社あり、1社当たりにすると竣工数は2件弱です。〝一億総不動産屋〟時代と呼ばれた狂騒の縮図といえます。こうした分譲主不在と想定される小規模マンションを、どのようにプロテクトしていくかがこれからの課題です。ある区分所有者は「強力な助っ人がいないかぎり、所有者だけではどうすることもできない」と実情を語っています。

バブル期を挟んでの10年間、前年帯より3割近く減少し、竣工数は300件、11,980戸。平均戸数は40戸。アップしたのは分譲価格でほぼ2倍に、なかでも1987年以降の竣工物件は3～4倍に跳ね上がっています。

バブル崩壊後、分譲価格が下がり、需要は拡大。竣工数は384件、18,428戸。平均戸数48戸。大手分譲会社の参入により、平均面積は65㎡、100戸以上の大型物件は25件と質の充実化が見られます。

リーマンショックによる不況の影響を受けて、竣工数減少し249件、15,808戸。個別にみると規模、階高ともにアップし、その平均は63戸、8.8階。10階建、100戸以上の高層大型タイプが30件あります。

元気でフレンドリーな管理人さんが、私たちの快適な住空間を守ってくれています。どこのマンションでも悩みを抱えている駐輪場問題。 可動式ラックはあるけれど、三人乗りや電動アシスト自転車が増えてくると、可動しません。ラックの台数よりもこちらの方がネック！

クルマの立体駐車場が非常に使いづらいので割高な外部の月極め駐車場を借りています。自転車置き場が世帯数に対して非常に狭いのでせっかくの中庭にまで自転車があふれています。世帯数に対しての自転車置き場の数は確実にチェックした方が良いと思います。今、私の住んでいるマンションで一番の問題だと思います。

分譲賃貸なので、部屋も住人の質もその部屋の持ち主によって変わってしまいます。インターフォンにカメラがあるのでどのような人が来たのかを把握することが出来る。

役所にも非常に近い物件ということと、交通の便が非常に良いという条件の為か、事務所的な用途で賃貸されている部屋が幾つかあるようだ。あくまでも住宅用途での賃貸を住民としては求めている。

管理人さんがしっかりしているので、ゴミ置き場などが綺麗。 オートロックではないが、空き巣の被害は無い。これは顔見知りの住人が多く、日常的に挨拶が交わされているからではないかと、マンション管理士が言っていた。

何回か修繕をしているが、老朽化には逆らえない。あと何年位住むことが出来るか不安もある。

完成以来同じ管理人さんに日勤してもらい、人柄も非常に良く、清掃やサービスも満足しています。ゴミ等もほとんど文句無くやってもらっています。あとは住人のモラルの問題。管理組合も法人化され会長さんも長年よくやってもらっていて、毎年順番で変わる制度が当マンションにはありません。

沿線別ストック
沿線名	件数	戸数	規模	階高	駅歩	平均面積
都営三田線	656	36,014	55	7.6	6	55
東武東上線	558	25,112	45	6.8	8	54
有楽町線	117	5,346	46	6.8	7	56
埼京線	56	2,915	52	9	6	59
西武池袋線	2	58	29	10	10
山手線	1	54	54	12	17

駅別のストック
駅名	沿線名	件数	戸数	規模	階高	駅歩
ときわ台	東武東上線	117	5,367	46	7	8
大山	東武東上線	99	4,610	47	9	6
志村坂上	都営三田線	87	3,926	45	8	7
板橋本町	都営三田線	87	3,425	39	8	4
上板橋	東武東上線	82	4,307	53	6	8
志村三丁目	都営三田線	81	6,375	79	7	7
成増	東武東上線	76	3,616	48	7	6
東武練馬	東武東上線	75	3,611	48	6	9
板橋区役所前	都営三田線	73	5,018	68	10	6
西台	都営三田線	73	3,019	41	7	6
高島平	都営三田線	63	2,770	44	7	8
新高島平	都営三田線	27	2,151	80	5	6

現在、区内には川越街道と中山道のほかに2つの幹線道路（環七通り、環八通り）と高速道路(5号池袋線)が走っています。この5つの道路がすべて特定緊急輸送道路に指定されており、沿道に多くのマンションが建っていることが行政の課題であり、所有者の不安に繋がっています。

1981年(昭和51年)5月以前に着工したマンションで、大地震時に倒壊して特定緊急輸送道路をふさぐおそれのあるマンションは、2012年(平成24年)に耐震診断が義務化されています。

板橋区内 特定緊急輸送道路沿道のマンション数
道路名	件数	戸数	平均戸数	平均階高	平均面積
5号池袋線	7	322	46	7	40
環七通り	4	132	33	7	53
環八通り	4	460	115	10	50
川越街道	23	968	42	9	47
中山通	29	1,653	57	10	49
計	67	3,535

大きな街道沿いに立ったマンションであるため、人目につきやすく、その点安全と言える。ただ、覚悟して入ったマンションではあるが、トラック街道と呼ばれる街道沿いのため、空気は最悪。空気清浄機がないとつらい。洗濯物など干せるわけがない。

143世帯の大型マンションです。若いご夫婦も多く住まわれています。我が家は誰も気になっていませんが、川越街道に面している所に建っているので気管支の弱い人はもしかしたら排気ガスが影響するかもしれません。ベランダは反対側になりますので車の騒音などは全く気になりません。

ごみ置き場や廊下などは、いつも管理人さんがとてもキレイにしていてくれる。エレベーターは年末に新しいものに交換されたばかり。前年には外壁など、大規模修繕実施。古いマンションなので、耐震性は気になる。途中で近くにマンションが建ったので、日当たりは悪くなった気がする。

耐震診断がされていないので、その面での不安は残る。断熱性も無いため個人で二重窓を検討するなど 工夫が必要。

会社名	件数	戸数	駅徒歩 (分）	階高	規模	面積	築年
大京	112	5,694	7	8	51	55	20
三井不動産	27	4,015	7	9	149	69	17
住友不動産	21	3,293	6	6	157	69	12
住都公団	10	3,209	5	8	321	69	33
コスモスイニシア	45	2,280	7	8	50	66	15
日商岩井	9	1,278	8	10	142	70	20
藤澤建設	24	1,201	6	7	50	53	29
タカラレーベン	27	1,144	9	7	42	64	12
藤和不動産	15	1,134	7	10	76	63	12
丸紅	9	1,030	8	10	114	70	14
日神不動産	22	992	6	9	45	49	13
有村建設	36	956	7	5	27	52	29
ダイア建設	19	894	7	8	47	58	20
セザール	31	818	8	6	26	57	16
リブラン	26	785	7	6	30	57	20
扶桑レクセル	14	715	10	7	51	66	12
東武鉄道	4	703	7	10	176	68	32
東京建物	9	650	7	10	72	66	11
三田	14	594	8	6	42	37	38
野村不動産	12	582	5	7	49	72	13
名鉄不動産	5	555	7	9	111	66	20
ニチモ	8	553	6	7	69	70	23
トータルハウジング	5	549	5	9	109	67	16
日本ランディック	5	521	9	8	104	64	24
杉山商事	14	515	9	5	37	16	27
朝日建物	10	513	6	8	51	53	27
セコムホームライフ	6	467	7	9	78	68	9
青山メインランド	9	459	5	6	51	28	9
東京都公社	3	442	9	5	147		43
東久建設	11	418	6	6	38	54	35
秀和	3	416	5	9	124	62	36
長谷工不動産	5	408	7	7	82	66	26
マイハウス社	13	407	5	6	31	36	37
スカイコート	12	393	7	6	33	23	9
ニッテイライフ	12	391	9	6	32	24	8
伊藤忠商事	6	384	4	8	64	64	17
明和地所	9	379	9	7	42	53	11
ハイネス恒産	6	378	6	7	63	39	29
トーシンパートナーズ	6	362	7	8	60	25	4
地産	7	349	7	8	50	60	24
丹勢産業	6	328	5	8	55	56	36
三菱地所	6	308	5	10	51	69	6
日本綜合地所	7	304	5	8	43	62	14
山田建設	10	287	6	6	29	64	14
アセットリード	7	284	5	7	40	24	6
東急不動産	4	246	6	6	66	68	18
檜不動産	8	220	7	6	28	37	28

会社名	平均 戸数	平均 階高		会社名	平均 戸数	平均 階高
大京アステージ	50	7		ジャパンコミュニティ	28	11
三井不動産住宅サービス	165	6		伊藤忠アーバンコミュニティ	71	10
日本ハウズイング	49	6		イノーヴ	39	7
住友不動産建物サービス	128	10		テス	70	8
コスモスイニシア	80	8		ユニオンシティサービス	68	6
長谷工コミュニティ	86	8		中央ビル管理	437	14
日本総合住生活	372	6		名鉄不動産	144	10
東急コミュニティ	52	8		合人社計画研究所	72	8
三菱地所コミュニティ	70	10		住商建物	99	8
ﾚｰﾍﾞﾝコミュニティ	51	7		エムシーサービス	26	6
丸紅コミュニティ	94	9		日本ビルサービス	392	13
双日総合管理	246	13		明和管理	42	7
大成サービス	160	9		ダイワサービス	62	10
日神管理	45	9		スカイサービス	34	10
コミュニティワン	47	8		ジェイ・コムズ	45	8
野村リビングサポート	41	3		ニチモコミュニティ	72	13
キャニオンｻｰﾋﾞｽ	28	9		総合ハウジングサービス	172	10
東京建物アメニティサポート	72	10		レジデンスビルマネジメント	154	9

管理人さんが毎朝掃除してくれるのでマンション内、周辺もきれい。 管理組合はきちんと運営されている。財産保有として購入して住んでいない人がいて理事もやられないので困る。

宅配ボックスがあるので大変便利。エントランスも綺麗です。24時間常時OKのゴミ置き場があるのもありがたいです。あと、上の階の人の足音を２回くらい「なんとかなりませんか」とお願いしましたが、一向に改善されません。対個人のクレームはそんなもののようなので、仕方ないかな。

住民は単身者、夫婦二人暮らし子供がいる家族と多様な家族構成であるので、マンションの空き部屋がない点がよいと思う。管理組合もそこそこ運営していると思いますが、管理組合費を滞納している人がいて、弁護士に入ってもらって対応していると聞いたことがありますが、気になります。

管理員のサービスがよく、管理組合の運営も良好。マンションをよくしていこうと思っている人たちが多いので、快適に暮らすことができる。入居当時小学生だった子供たちが、成人になり、同居している世帯が多い。雰囲気はいい。

管理人は、2名体制で毎日こまめに清掃してくれており、貼り紙類もこまめに変えてくれている等、管理体制については概ね安心できる。高齢者が多く、落ち着いている雰囲気。 若い人はあまり多くない。ただ、マナーが大体良く、あいさつを自発的にする人が多い。

２年前に大規模修繕。築年を感じさせない美観。 何よりも駅から1分は魅力。

マンションの裏手に幹線道路があるが、騒音や事故等はない。たまに花を飾ってくれている。月に一回程度、業者にてエントランスや廊下の掃除をしてくれる。排水管等の大幅な回収をしたほうがよいと思われる。

2012年に大規模修繕が行われ、外観は良好。 エレベーターは１台設置してある。若い住民が多くマナーが改善されれば良い。

スペースの広いゴミ置き場が独立してあり、いつでもゴミを持ち込める。リサイクル感覚も行き届いている。管理人の教育もされている。オートロックと防犯カメラも完備している。長期修繕も計画どおり行われた。管理組合もしっかり機能している。

管理が良好です。24時間ゴミ出しができ部屋にゴミがたまりません。こまめに修繕をしておりメンテナンスも充分行き届いています。スーパーが徒歩4分のところにあり買い物するのにも便利です。

	マンション名	分譲会社	竣工年	総戸数	手法
新	パークハイツ小豆沢	日本ランディクス	1995.09	271	任意,等価交換
旧	小豆沢団地	日本住宅公団	1957.06	135

建替えを検討する上での問題として、ほとんどの分譲マンションでは、「建替え費用を準備できない」、「区分所有者が必要性を理解していない」を課題としている。

建替えに伴う費用については、ヒアリング調査で「居住者にアンケートを実施したが建替えの実施にあたり、建替えにかかる費用が莫大で費用を捻出できないことから検討をやめた」という意見があった。

建替えにあたって多額の費用負担が必要となることが建替えの検討が進まない理由となっており、区分所有者が必要性を理解しない要因にもなっていると考えられる。

老朽化・劣化への対応予定では、「建替えよりも修繕・改修で対応し、今の建物をできるだけ長く使う」が最も多く、これも建替え費用を準備できないことが要因と考えられる。

板橋区マンション実態調査

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