マンション規模の推移

団地型から市街地・郊外型へ、そして超高層へ

凸（ふくらみ）、凹(くぼみ）そして凸（ふくらみ）の曲線

上の図表は1都3県における分譲マンションの竣工推移に規模の推移を重ねたものです。

竣工推移は前項で述べたように凹凸を繰り返しながら推移していますが、規模の推移は、凸(ふくらみ）、凹（くぼみ）、そして凸(ふくらみ）というおおらかな曲線です。築年の深いところと浅い部分の規模が大きくて、その中ほどは規模が小さいという構図です。

この曲線を平均規模60戸の線で区切りますと、左右の凸は60戸以上、中央の凹が60戸以下に分けられます。年代でみると60戸以上の左の凸は1976年までの竣工、同じく右の凸は2002年以降の竣工となり、60戸以下の中央の凹の部分は1977年から2001年に至る25年間となります。ではこの三つのブロックについてその特性をみていくことにしましょう。

左の凸の部分（1976年までの竣工）平均規模 83戸以上

都心部の高級マンションと近郊外の団地型が主流

まず左の凸の部分は、分譲マンションの創成期です。1962年にマンションの基本法である「建物の区分所有等に関する法律」が制定され、マンションの資産としての法律的位置付けが明確になりました。これをうけて利便性の高い東京都心で高級マンションの建設が始まり、一方東京の近郊外では国の持家政策の推進のため、公団（現：住宅・都市開発機構）や住宅供給公社による「団地型」の大型マンションが供給されました。

この時期のストック数は4,621件、385,346戸で、平均規模は83戸。その内訳をみると大規模物件（100戸以上）が件数ベースで18％、戸数ベースで60％、中規模マンション（31～99戸）が件数ベースで47％、戸数ベースで32％。両者を併せると件数ベースで65％、戸数ベースではじつに92％を占めています。公団の団地は36あり、その平均規模は682戸。平均規模を押し上げる要因になっています。

この年代のストックは築後36年以上経過していることから、建替えへあるいは大規模改修の必要度が高まっています。敷地が広く、条件に恵まれていることから建替え事例にはこの年代の大型マンションが多く名を連ねています。それに旧耐震基準の時期に建設されているので、耐震診断も求められています。

中央、凹の部分（1977～2001年の竣工）平均規模 52戸に縮小

大型団地の減少と平均面積のアップが要因

1977～200１年の25年間のストックは34,765件、1,832,817戸。平均戸数は52.7戸。全ストックの約7割がこの年代に建てられています。

この25年間は石油ショックによる不況の脱出からはじまり、バブルの全盛期を迎え、その崩壊による地価の下落、そして低金利時代へと経済情勢は激しく変動しました。この間マンションの分譲は２つの挫折を乗り越え3つの大きなブームをつくりました。1つ目のブームを支えたのは住宅金融公庫の融資付きマンションであり、2つ目はバブルによる高騰、3つ目はバブル崩壊後の低金利融資による「家賃並みで買える」手軽さが挙げられます。

規模の推移をみてみましょう。前述の通り左の凸の部分の平均規模は83戸ですが、この中央の部分は52.7戸になり大幅に縮小しています。その要因は用地の取得が厳しくなったことに尽きるのですが、その他に公団の大型団地が減少したこと、もう一つは住宅の平均面積が大きくなってきたことが挙げられます。

その状況を分析するために次の三つの年帯を取り上げ分析しました。左の凸の部分から①1971～1975年、中央の凹の部分からは②1984～1988年と③1997～2001年です。①は石油ショックの前後、②はバブルに向かう時期、③はバブルの崩壊後の地価の下落により供給数が伸びた時期に当たります。

まず公団の分譲団地の動向です。
番号	年代	件数	戸数	平均規模
①	1971～1975年	36件	24,555戸	682戸
②	1984～1988年	106件	21,020戸	198戸
③	1997～2001年	21件	3,274戸	155戸

平均規模は凸の年帯の682戸から凹の年帯に入り198戸と縮小しており、その後右下がりに推移しています。

つぎに平均面積の推移をみてみましょう。
番号	年代	平均面積
①	1971～1975年	57㎡
②	1984～1988年	64㎡
③	1997～2001年	69㎡

平均面積は着実に大きくなっています。住居の面積が大きくなると、一定の敷地に建てられる戸数は少なくなります。

大型団地の減少、平均面積の拡大という二つの要因が重なったことにより、規模が縮小したといえるでしょう。

建物の形状は「5階建以下」が53％、「規模30戸以下」46％。この数値が示すように中層棟で構成される小規模なマンション主流になっています。

メンテの対象としては2回目の大規模修繕の対象建物が中心になりますが、中層建物が中心で、しかも小規模タイプの多いストックへの対応が課題と言えそうです。

右の凸の部分（2002年以降の竣工)平均規模 75戸以上

超高層マンションの急増が平均規模を押し上げる

2002年から2011年に至る10年間のストック数は11,044件、825,325戸で、平均規模は75戸。全年帯より平均規模は44％アップしています。その要因の第一に挙げられるのは超高層マンションの増加です。

超高層マンションの推移をみてみましょう。
番号	年代	件数	戸数	平均規模
①	1971～1975年	0件	0戸	0戸
②	1984～1988年	7件	2,170戸	310戸
③	1997～2001年	77件	21,357戸	277戸

そして右の凸の年代（2002～2011年）に入るとさらに増加し、2002～2011年、346件、122,111戸、平均規模は353戸です。

これは1都3県の超高層マンションストックの7割に当たります。そしてこの急増によってこの年代の平均戸数は10％強押し上げられています。

階高は「５階建以下」が18％、「規模30戸以下」が24％となり、建物は高層棟が主流になっています。

さらに、この年代で注目されるのは投資向き1ルームマンションです。区分所有者は投資家で、居住者は賃貸人というケースがほとんどです。ストックは1,558件でシエアは１４％を占めています。

以下、分析結果の数値を列記させていただきます。（2012年12月時点）

凸規模の比率(1971～1975 )	凹規模の比率(1984～1988）	凸規模の比率（1997～2001）


5階建以下の比率	専有面積の比較	規模の比較

凸規模の比率(1971～1975 )	凹規模の比率(1984～1988）


凸規模の比率（1997～2001）	5階建以下の比率


専有面積の比較	規模の比較

凸規模の比率(1971～1975 )

凹規模の比率(1984～1988）

凸規模の比率（1997～2001）

5階建以下の比率

専有面積の比較

規模の比較

超高層マンションの竣工推移