都心から郊外へ、そして都心へ

1都3県、マンションの竣工推移を10年ごとに分析

首都圏のマンションの建設は都心からはじまり、郊外へと輪をひろげていきました。その状況を都内23区のシェアの推移を中心にみていくことにしましょう。ここでは10年ごとの築年帯に分て分析します。

築40年以上(～1972)

東京都内のシェア件数ベース(77%)
戸数ベース(41%)

1962年にマンションの基本法である「建物の区分所有等に関する法律」が制定されました。マンションの資産としての法律的位置付けが明確になり、利便性の高い東京都心では高級マンションの供給が始まり、一方では国の持家政策の推進のため公団（現：住宅・都市開発機構）による「団地型」の大型マンションも多く供給されました。

民間マンションは当初高所得者向けの高級物件が中心でしたが、60年の後半からは「一次取得者向け」の物件もお目見えしました。しかし部屋は狭く、和風の間取りが見られることから（西洋風長屋）と揶揄されたこともありす。

この築年帯の東京23区のシェアは77％。デベロッパーでは秀和（レジデンス）、ニチモ（コーポラス）、オークラヤ（シャンボール）、それに公的住宅では公団、都公社の物件が多く見られます。

築40年以上（1972年以前の竣工）ストックの概要
地域	23区内	東京都下	神奈川県	埼玉県	千葉県	計	対・全体比
件数	2,290	143	377	67	95	2,972	6%
戸数	127,795	2,235	47,061	9,092	18,557	204,740	7%

築40年以上（1972年以前の竣工）ストックの概要
地域	23区内		東京都下	計	対・全体比
件数	2,290		143	2,972	6%
	神奈川県	埼玉県	千葉県
	377	67	95
戸数	127,795		2,235	204,740	7%
	神奈川県	埼玉県	千葉県
	47,061	9,092	18,557

規模の比率
項目	30戸以下	31～60戸	61～90戸	91戸以上
件数	32%	35%	14%	19%
戸数	8%	19%	12%	61%

築30年～40年未満(1973～1982)

東京都内のシェア件数ベース(56%)
戸数ベース(41%)

田中角栄首相の「列島改造論」が不動産ブームを生み、不動産投資に沸いた時期ですが、1973年の「オイルショック」による世界的不況で一時座折。1970年からスタートした住宅金融公庫の制度「公庫融資付き分譲マンション」の供給が拡大し、70年代後半には第4次マンションブームは迎えます。東京への通勤圏として神奈川県、埼玉県、千葉県の東京隣接エリアでの分譲が盛んになりました。戸建よりも利便性に優れているという点でマンションが評価され始めました。「多摩ニュータウン」がこの年代にお目見えしたのをきっかけに各地でニュータウンが開発されました。

この築年帯の東京23区のシェアは56％で、前年帯より21％減。民間デベロッパーではマンション専業の大京、長谷工、ダイア建設のほか不動産大手の三井不動産、住友不動産も参加、400以上の銘柄が登場しています。サンシティをはじめ大型物件が都心郊外に増え、コミュニティ設備や公園、緑地などの設置、エントランスのオートロックも導入されました。

一方、マンションの規模では30戸以下の小規模タイプが5割を占めていています。この点も見逃せないポイントです。

築30年～40年未満（1973年～1982年）ストックの概要
地域	23区内	東京都下	神奈川県	埼玉県	千葉県	計	対・全体比
件数	5,882	809	2,048	895	824	10,458	20%
戸数	265,598	45,920	144,024	82,110	107,748	645,400	21%

築30年～40年未満（1973年～1982年）ストックの概要
地域	23区内		東京都下	計	対・全体比
件数	5,882		809	10,458	20%
	神奈川県	埼玉県	千葉県
	2,048	895	824
戸数	265,598		45,920	645,400	21%
	神奈川県	埼玉県	千葉県
	144,024	82,110	107,748

規模の比率
項目	30戸以下	31～60戸	61～90戸	91戸以上
件数	50%	25%	10%	15%
戸数	14%	18%	12%	56%

築20年～30年未満（1983～1992年）

東京都内のシェア件数ベース(40%)
戸数ベース(32%)

この時期はいわゆるバブル経済がピークに向い、都心では超高額物件、投資用のワンルームマンションがブームになり、一次取得者向けのファミリーマンションは郊外へと押し出されました。施策面では新耐震基準が適用。

この時代を象徴する都心の高額・高級マンションとしては「広尾ガーデンヒルズ」「ドムス高輪」が話題になり、一方公団住宅では割安感から「光が丘ニュータン」が抽選倍率6,000倍を超える人気となりました。設備面でもいわゆる「バブル仕様」といわれる高性能化が進みました。

この築年帯の東京23区にシェアは40％。しかしこれは投資用ワンルームの増加によりカバーされているもので戸数ベースでは32％に落ち込んでいます。デベロッパーでは大京と他業種から進出したコスモスイニシアが伸ばし、投資向きワンルームではスカイコート、香稜商事、杉山商事、豊国興産が競っています。小規模タイプ（30戸以下）のシェアは47％。

20年～30年未満（1983年～1992年）ストックの概要
地域	23区内	東京都下	神奈川県	埼玉県	千葉県	計	対・全体比
件数	4,794	983	3,986	1,577	759	12,099	24%
戸数	191,431	53,449	197,496	101,533	60,3708	604,279	20%

20年～30年未満（1983年～1992年）ストックの概要
地域	23区内		東京都下	計	対・全体比
件数	4,794		983	12,099	24%
	神奈川県	埼玉県	千葉県
	3,986	1,577	759
戸数	191,431		53,449	604,279	20%
	神奈川県	埼玉県	千葉県
	197,496	101,533	60,3708

規模の比率
項目	30戸以下	31～60戸	61～90戸	91戸以上
件数	48%	32%	9%	11%
戸数	19%	27%	14%	40%

築10年～20年未満(1993～2002年)

東京都内のシェア件数ベース(41%)
戸数ベース(34%)

バブル経済の崩壊後、地価が長期にわたって下落。利便性の良い場所にバブル期からすると半額程度のマンションが分譲されるようになり、需要は一気に拡大しました。そして第7次、第8次のマンションブームを迎えます。

さらに住宅金融公庫の融資枠の拡大、低金利政策の実施などの好条件が重なり「借りるより、買う方が得」という風潮が高まり、賃貸居住者の購入がブームの後押しをしました。この時期のストックは築年帯別のシェアでトップの31％を占めています。設備面では高機能化、高付加価値化、高安全化の3高を取り入れ充実を増しています。

超高層はこの時期から分譲が活発化し、次年帯において都心回帰の推進の大きな力となります。デベロッパーでは大京が1,300件で群を抜き、三井不動産、コスモスイニシア、野村不動産が続いています。小規模タイプ（30戸以下）のシェアは34％。

この年帯の東京23区内のシェアは、前年帯とほとんど変わらず41％。

築10～20年未満（1993～2002年の竣工）ストックの概要
地域	23区内	東京都下	神奈川県	埼玉県	千葉県	計	対・全体比
件数	6,527	1,601	4,341	1,999	1462	15,930	31％
戸数	290,606	87,689	239,175	121,954	115,853	855,277	28％

築10～20年未満（1993～2002年の竣工）ストックの概要
地域	23区内		東京都下	計	対・全体比
件数	6,527		1,601	15,930	31％
	神奈川県	埼玉県	千葉県
	4,341	1,999	1462
戸数	290,606		87,689	855,277	28％
	神奈川県	埼玉県	千葉県
	239,175	121,954	115,853

規模の比率
項目	30戸以下	31～60戸	61～90戸	91戸以上
件数	34％	41％	13％	12％
戸数	7％	24％	15％	54％

築10年未満(2003 ～2012年)

東京都内のシェア件数ベース(52%)
戸数ベース(44%)

この年帯に入りマンションの竣工数は右下がりに転じ、2008年のリーマンショック以来さらに落ち込んでいます。内閣府による首都圏における人口の社会増は、この年帯に入って0.7～0.15と落ち込んでいることも影響しているとも見られます。デベロッパーサイドでは急がずに価格相場をみながら販売してく姿勢も見られ、一方では新需要者向けの新価格販売にシフトしているところもあります。

特徴的なのは23区内における超高層と投資向けマンションの増加です。超高層マンション（20階建以上）は194件（戸数71,996）が建ち、これは戸数ベースで22％を占めています。投資向けマンション（平均面積30㎡以下）は1,255件（戸数5,439）が建ち、こちらは件数ベースで25％を占めています。ファミリー向けマンションは先行きが見えない状況になってきます。

デベロッパーでは三井不動産、三菱地所、野村不動産、大京の大手が上位を占め、投資向けではＴＦＤコーポレーション、エム・シー・コーポレーション、クレアスライフが目立ちます。小規模タイプ（30戸以下）のシェアは23％。

この年帯の東京23区内のシェア-は前年帯より増えて52％。

築10年未満（2003～2012年の竣工）ストックの概要
地域	23区内	東京都下	神奈川県	埼玉県	千葉県	計	対・全体比
件数	5,076	837	2,128	991	764	9,796	19％
戸数	333,100	71,417	187,786	81,878	80,967	755,148	25％

築10年未満（2003～2012年の竣工）ストックの概要
地域	23区内		東京都下	計	対・全体比
件数	5,076		837	9,796	19％
	神奈川県	埼玉県	千葉県
	2,128	991	764
戸数	333,100		71,417	755,148	25％
	神奈川県	埼玉県	千葉県
	187,786	81,878	80,967

規模の比率
項目	30戸以下	31～60戸	61～90戸	91戸以上
件数	22％	42％	17％	19％
戸数	13%	25%	15%	47%