マンションの大規模修繕工事

上のグラフは首都圏におけるマンション大規模修繕の周期を示したものです。2007年から2011年に工事が完了したマンションを対象にその周期を工事回数ごとにまとめました。

マンションは竣工後年を重ねるごとに何らかのメンテナンスが必要になります。その時期は建物の構造や劣化の状況により異なりますが、国土交通省は大規模修繕工事の周期目安を12年とし、実施回数を重ねるにつれ、改良の割合を大きくした改修工事が必要としています。そして修繕、改良、改修のステップごとに工事項目を指導しています。

当社では2007年から2011年の間に大規模修繕工事を実施したマンション1185件を抽出しその周期を分析しました。その結果、第1回目は12.5～13,4年目、第2回目が24.8～26年目、第3回目が34.3～36年目に完了。国交省の目安と差のない周期で実施されていることが分かりました。

しかし、これはあくまでも平均値でありそれぞれに見ると平均値を挟んで5～8年の幅があり、事前の準備の困難さが窺われます。周期の幅については、マンション規模が大きいほど、一戸平均面積が広いほど実施が早いといえます。

工事の実施時期は専門家による劣化状況の診断により定められるものですが、今回の分析ではその周期が少しずつですが長くなる傾向がみられます。これはタイル張り仕様が多くなったためか、それ以外の経済的な要因が伏線にあるのかは不確かですが、タイル仕様だけを抽出した結果では平均13.8年とこれまでよりやや長くなっています。

では大規模修繕工事の費用はいかほどなものか。当社で社2011年に第1回目の大規模修繕を完了したマンションを抽出し、その属性と総工費を一欄にまとめました（下表参照）。マンションはそれぞれに立地が異なり、規模、形状、設備等も異なるので工事費の目安を算定するのは難しいのが実情です。傾向としていえるのは総専有面積が大きいほど割安になるとことぐらいです。

対象マンションの属性と工事費
港区	935
階高	3～13
戸数	8～181
築年月	1995.4～2000.5
一戸平均面積	22～100
総専有面積	576～14,118
総工事費	11,370,000～183,750,000
一戸平均工事費	261,000～1,871,750